Im Revisionsverfahren stellt sich die Frage, ob die vom BMF zur Verfügung gestellte “Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)” bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude für Zwecke der AfA-Bemessung zugrunde gelegt werden kann. Der Senat hat das BMF zum Beitritt zu diesem Verfahren aufgefordert (BFH, Beschluss v. 21.01.2020 – IX R 26/19; veröffentlicht am 19.3.2020).
Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von Gebäuden ist es häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Hierzu stellen die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder regelmäßig eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.
Die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden auf Gebäude
befindet sich seit längerem in der Kritik (vgl. auch aktuell Jacoby/Geiling, DStR 2020, 481). Sie führt in vielen Fällen zu einem den Mandanten nur schwierig vermittelbaren Ergebnis.
Das zeigt auch der Besprechungsfall in dem die Beteiligten den Grund und Boden Anteil mit ca. 18 % bezifferten, die Finanzverwaltung aber nach Anwendung der Arbeitshilfe zu einem Bodenwert von ca. 72 %, nach einer Korrektur dann von ca. 70 % also dem fast Vierfachen kam.
Der BFH hat in dem anhängigen Verfahren IX R 26/19 die Gelegenheit, sich umfassend dazu zu äußern. Spannend bleibt, ob er sich den in der Praxis verbreiteten Einwänden anschließt oder die typisierte Betrachtung der Finanzverwaltung akzeptiert. So wird als Kritik gegenüber der Arbeitshilfe u.a. angeführt, dass die starken Preissteigerungen bei Immobilien in Regionen mit einem starken Nachfrageüberhang aufgrund der Berechnungssystematik nur zu einer Erhöhung des Bodenwerts und damit zu einer entsprechenden Verschiebung auf den Grund und Boden führe. Die örtlich sehr unterschiedlichen Preissteigerungen bei Immobilien beruhten aber nicht allein auf einer Steigerung des Bodenrichtwerts.
Für die Beratungspraxis wird die Entscheidung jedenfalls große Bedeutung haben, da sich die Aufteilung bei jeder Neuanlage einer Anlage V oder der anteiligen Zuordnung von Gebäude-AfA zu den Arbeitszimmeraufwendungen in der Anlage N auswirkt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH der Käufer einer Immobilie sich der Aufteilung anhand des Berechnungstools entziehen konnte, indem er eine vertragliche Aufteilung auf Grundstück und Gebäude vornimmt (BFH, Urteil v. 16.9.2015 – IX R 12/14). Dies gilt jedenfalls dann, sofern diese nicht zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und nach einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht davon auszugehen ist, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisses in grundsätzlicher Weise verfehlt und das Ergebnis wirtschaftlich nicht haltbar ist.